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物权法司法解释历时七年出台，最高法解读——房子该归谁 法院这么判
发布时间：2016.03.07 信息来源：《 人民日报 》（ 2016年02月24日 11 版） 作者：记者 徐 隽
核心阅读
“有恒产者有恒心”，物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。2月23日， 最高人民法院召开新闻发布会，通报历时7年制定的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的有关情况。
在2月23日最高人民法院召开的新闻发布会上，最高法民一庭庭长程新文介绍，《解释》严循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，将于2016年3月1日起施行。
不动产物权归属纠纷可打民事官司
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及登记就应通过行政诉讼解决。
最高法民一庭法官姜强举例说，张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。
程新文说，这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
未经预告登记权利人同意，转移不动产所有权，不发生物权效力
姜强介绍，我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了房却拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。
解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第二十条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。物权法第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
并非所有法律文书都能发生物权变动效力
根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。
程新文认为，基于维护物权变动模式体系安定的目的，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此，《解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
“小区开放”尚需立法实现法治化
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。对社会关注的“小区开放”问题，程新文进行了回应。
“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”程新文说。
程新文说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善地处理好相关的纠纷。”
“有恒产者有恒心”，物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。2月23日， 最高人民法院召开新闻发布会，通报历时7年制定的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的有关情况。
在2月23日最高人民法院召开的新闻发布会上，最高法民一庭庭长程新文介绍，《解释》严循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，将于2016年3月1日起施行。
不动产物权归属纠纷可打民事官司
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及登记就应通过行政诉讼解决。
最高法民一庭法官姜强举例说，张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。
程新文说，这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
未经预告登记权利人同意，转移不动产所有权，不发生物权效力
姜强介绍，我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了房却拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。
解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第二十条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。物权法第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
并非所有法律文书都能发生物权变动效力
根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。
程新文认为，基于维护物权变动模式体系安定的目的，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此，《解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
“小区开放”尚需立法实现法治化
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。对社会关注的“小区开放”问题，程新文进行了回应。
“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”程新文说。
程新文说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善地处理好相关的纠纷。”
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